2011年下半年房地产发展态势预判
编辑：洛阳楼市网
2011年07月27日10:32
来源：洛阳楼市网
摘要:洛阳楼市下半年是否还能如上半年一样“波澜不惊”目前还不得而知。进入7月，国家调控直指二三线城市，住建部急拟二三线城市限购名单，洛阳能否名列其中，我们不能妄加判断。
洛阳楼市下半年是否还能如上半年一样“波澜不惊”目前还不得而知。进入7月，国家调控直指二三线城市，住建部急拟二三线城市限购名单，洛阳能否名列其中，我们不能妄加判断。从目前限购的城市综合看，短期内限购的影响是巨大的，成交在限购后的两三个月将受到巨大影响，但是价格回落并不明显，相反对周边非限购区域楼市价格却起到一定的拉升作用。洛阳下半年的楼市走势在这样的背景下又变得有些扑朔迷离。
1、市场仍将不断放量
下半年最先拉开竞争格局的就是南昌路板块的小户型竞争。壹号城邦三栋小户型公寓千余套，世纪华阳五期小户型将于7月、8月先后开盘，名门盛世小户型紧随其后，此外时代行宫、苹果公馆独栋小户型也是蠢蠢欲动。核心区位小户型的入市，抑或将成为下半年抬高市场售价的主要动力。另外南昌附近城中村改在也将提上日程，孙旗屯村、浅井头村、小李村、七里河村及兴隆寨成中村改在项目均在紧锣密鼓进行中，其中孙旗屯村美仑山水华府已经亮相，预计下半年抑或有新的动作。
西工板块，城中村改造如火如荼，升龙广场仍后续房源仍然充足；6月底五女冢天城一品项目已经奠基，入市时间指日可待；住总鼎城千亩大盘，现场售房部将正式开门迎客。另外西工名优雅筑二期、御博城六期也将进入蓄客阶段，占地5亩的帝豪上院(二期)、占地13.7亩的洛浦金苑、占地15.4亩的锦远商贸城也将于下半年动工。大盘小盘摞西工。
新区战火依然不会减弱，6月底，新区60项重点项目开工。洛阳沿线的九鼎中和湾、双溪部落、东方今典观澜、开元明郡小战热身；高铁板块九都明郡、绿都塞纳春天、紫金风景线、隆安富阳国际越战越欢；市政中心板块泉舜财富中心、盛唐至尊、新天地红太阳花园酣战正浓，正大、雅戈尔恒和国际会展中心、恒辉广场也将加入，项目已经动工……开元大道经济开发区板块战火点燃，除了明鑫亿万国际，863、天惠长厦门、恒生、恒联等地块也已经亮相。此外新区拓展区伊滨区的建设也如火如荼进行中。其中九嘉海港城、隆安东方城、申泰伊滨嘉园已经亮相。整体洛阳城市建设框架的拉大，新项目的上马在加剧市场竞争的同时，也会让洛阳房地产市场开发进入新的阶段，全国品牌开发商的进驻也将提升各项目的开发品质、营销水平。
瀍河老城市场相对平静，下半年预计仍是恒大绿洲一支独秀，但是值得关注的是随着恒大绿洲小高层洋房进入销售尾声，即将进入高层项目的销售，销售情况还有待市场考验。另外在5月份瀍河举行了项目招商会，有近十个项目签订了相关开发合同，其中碧桂园欲将进驻瀍河，这抑或在恒大绿洲之后带领瀍河楼市更上一层楼。
2、价格上涨的潜力依然强劲
首先是中心区品质楼盘入市，必然拉升楼市价格；其次，品牌开发商的进驻，带来产品力的提升外，也将带动价格的上涨；三是去年成交的高价土地上市，土地成本提升带动价格上涨，比如10年地王恒辉广场前期预测其楼面地价已达4000元/㎡。四、如果限购继续从紧，返乡置业成为热潮，购房需求再度膨胀的话，洛阳楼市价格有可能被再度引爆。如果洛阳执行限购，那么对伊滨区等新兴开发区及偃师、孟津等洛阳临近县域楼市抑或产品巨大的拉升作用。另一方面，随着宏观调控的深入，市场会逐步回归理性，这也是客观事实。开发商方面：市场观望，信贷从紧的压力，为求稳妥，开发商定价会更为理性、谨慎；客户方面：观望情绪日渐浓厚，信贷对客户的挤压效应等都会短期内抑制市场的需求，市场供应加大也会造成客户的分流，下半年销售成交速度放缓将成为趋势，势必会抑制洛阳楼市整体价格上涨的速度。
3、改善性需求和保值增值的投资性需求仍是需求市场的主导。
10年前洛阳首批置业的富人将再度成为洛阳购房的主流人群，随着洛阳城市不断扩容，城镇化进程的加快，郊县客户入洛购房的比例可能会逐步增大。返乡置业客群所占市场份额是下半年或更长时间需要关注的方面。政策调控将挤压部分投资投资需求，但在日益严重的通胀预期的引导下，保值增值性的投资性需求仍将占据一定市场份额。
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