2011年上半年洛阳房地产市场综述
编辑：洛阳楼市网
2011年07月26日11:57
来源：洛阳楼市网
摘要:如果说2009年的楼市是亢奋初起，2010年的楼市是几度疯狂，那么用什么来总结2011年上半年的楼市？“波澜不惊，风云暗涌”似乎可以简单的概况一下2011年所表现出来的楼市现象。
如果说2009年的楼市是亢奋初起，2010年的楼市是几度疯狂，那么用什么来总结2011年上半年的楼市？“波澜不惊，风云暗涌”似乎可以简单的概况一下2011年所表现出来的楼市现象。
1、数据表现
2011年上半年洛阳共计成交商品房住宅11558套，成交面积125.39万㎡，成交均价4268元/㎡，分别比去年同期上涨1.22%、-8.10%， 25.53%。2011年上半共计成交非住宅面积9.52万㎡，仅占整体成交面积的7.06%。比去年同期比下降17.36%。
2、楼市动态
先按时间的序列回顾一下2011年上半年的楼市概况。1月份新区的泉舜财富中心5#楼王、绿都塞纳春天，西工的升龙广场、涧西的中泰世纪花城五期等项目开盘，各大楼盘似乎预料到新年过后会有新的动向似地，争先恐后的在农历新年前争取最后一波的疯狂。排队、抢购、热销、高价成为这一波开盘楼盘的关键词。农历新年刚过，国家即刻颁布了“新国八条”，紧接着上调存款准备金率，加息，调控风声越吹越紧。与之相对应的是二、三月份洛阳楼市却表现依然活跃，升龙二批房源推出，价格一口气拉高500元/ ㎡，销售依然一路飘红，名优雅筑2期、紫金风景线1期、奥体花城、九都名郡等5个楼盘集中亮相，住总鼎城、天城一品也或多或少的在市场崭露头角，伊滨区首个住宅项目九嘉海港城也在3月份亮相，标志着伊滨区建设拉开序幕。一季度洛阳楼市价格仍然持续走高，3月份对比1月份，2月份分别上涨9.6%，15.5%。
随着市场供应的增加，信贷从紧，调控手段的逐渐落地，市场的观望情绪渐浓，最主要的表现是市场各案场的来访量有所下降，开发商拿地的热情也比一季度有所下降。市场似乎又进入中央政府与地方的长时间政策角力、开发商与购房者的不断的心理博弈的拉锯战中。4月、5月份市场最明显的变化就是供应量的增加，两个月的市场供应总量超过100万㎡。世贸公馆、香榭里定鼎广场、建业壹号城邦、泉舜财富中心、名门盛世、盛唐至尊、东方今典观澜等近二十个项目恰逢认筹、开盘节点，再加上房展会的助力，洛阳楼市显得非常活跃，各板块竞争风起云涌。面对政策的重重打压，市场竞争的加剧，各项目推盘较为谨慎，以小供应量多批次形式陆续推出房源，定价较前期变得谨慎，以开盘大力度优惠吸引客群，降低风险的同时，加快回款。盛唐至尊5月底以6100元/㎡的成交均价，当天劲销80%近300套业绩给市场交了一份还不错的答卷，6月初，仅过两周的时间，盛唐至尊趁热打铁又推出第二批房源，价格上涨110元/㎡。同期开盘的市府名邸、东方今典观澜、水木菁华等楼盘开盘业绩就显得差强人意。不能否认，进入5月份，洛阳市场开始悄然发生了改变，2010年-今年年初一夜清盘的疯狂销售已经在慢慢远去，整体销售开始回归理性。楼盘的销售业绩开始与楼盘整体品质和营销强度相匹配。进入6月，随着气温的日渐升高，楼市的温度一方面是供应的持续高温，另一方面却是客户的热情降温。6月份开盘的项目又盛唐至尊二批房源，顺驰城3期，升龙广场5#、10#楼、泉舜财富中心沁泉苑，6月份各楼盘开盘业绩均不超过所推出房源的50%。销售在持续下滑已经成为6月份市场不争的事实。
3、价格走势
2011年上半年的价格也基本经历了两个波段的发展，首先是年初1月份，随着升龙、泉舜、中泰世纪花城的开盘及热销，把洛阳市场的价格推上了一个新的高峰，使得3月份洛阳楼市价格涨幅位于全国70个大中城市楼价涨幅前列。进入4月份以来，随着供应的增加，调控的深入，限贷的制约，各楼盘入市价格变得谨慎，官方数据楼市价格呈明显的下滑趋势，但从精顺研究院市场监控的数据看，洛阳楼市并未表现出明显的打折促销的现象，从4月开始基本表现是小幅上扬的趋势，从5月、6月开盘各大楼盘的成交价格看，开发定价趋于谨慎，盛唐6100元/㎡，升龙广场6800元/㎡，泉舜7000元/㎡，虽然价格依然在涨，但涨幅已然回落。
4、需求特征
2009年-2010年基本上是掀起了全民购房的热情，无论是刚需、改善性需求、投资性需求，只要是手头有点钱的都一窝蜂的涌向房地产市场。在消费者购房热潮的冲击下，市场出现了越买越涨，越涨越买的趋势。进入4月份，随着楼市状况的变化，客户需求结构也悄然发生了一些变化。首次置业的刚需被经济适用房分流少部分，投资性需求被政策打压一部分，改善性需求被信贷拒绝一部分。随着房价的愈来愈高，市场需求结构逐渐由首次置业的刚需为主，转变为改善性需求为主，在通胀预期及整体楼市价格上涨的背景下保值增值的投资性需求在洛阳市场也逐渐凸显。从五月份开盘各楼盘房源销售及分布看，130-140㎡三房仍然是市场需求的主流，160-180㎡大面积房源表现热销态势。价格方面，不同以往的是大面积房源定价普遍也略高于中小面积房源。这种现象在盛唐至尊，东方今典观澜，升龙广场都有所表现。改善性需求的客户越来越关注项目品牌、产品品质、各项配套及服务设施。从现阶段市场的情况看，随着房价的提高、信贷从紧、利率提高，对购房者资金的实力也越来越高，这在很大程度上制约或者延缓了市区中等收入改善型需求客户的置业计划。而郊县高收入人群进城买房的需求表现越来越明显，郊县客户买房在中高端楼盘置业的比例也在逐渐增加。另一方面，随着一线城市及郑州的限购，洛阳作为三、四线的宜居城市，也抑或会受到返乡置业的人群的追捧。在一定程度也可能成为洛阳房价进一步上涨的基础，这点还需要市场的进一步论证。
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