根据今年前4个月的市场表现，有业内人士认为“洛阳楼市已进入下行通道”。作为今年上半年销售旺季的最后一个月，5月的数据显然印证了这一点。
和利时地产机构新近发布的《洛阳房地产5月市场监测报告》（以下简称报告）显示，5月，洛阳商品房销售面积为22.7万平方米，同比减少35.16%；商品房销售均价为每平方米5630元，同比提升10.00%。虽然各区域楼盘全线促销，但购房者观望情绪较浓、市场成交遇冷已是不争的事实。
01 宏观市场
房价进入调整阶段
通过解读国家主要经济数据和梳理各地房地产政策，报告认为，5月房地产行业总体运行态势偏冷，但未对经济造成较大影响。政府没有出台明显的指向性调控政策，为下半年楼市的平稳发展奠定了基础。
另外，在4月全国房地产市场旺季不旺、表现欠佳的情况下，5月房价的下跌成了必然，这是我国房价在经历了近两年的持续上涨后首次出现下跌，说明我国房价进入调整阶段。但从房地产行业的发展环境来看，市场理性回归、稳步发展的基本面尚未改变。
02 聚焦本地
热促销遭遇冷观望
报告显示，5月，洛阳商品房供应面积为76.26万平方米，销售面积为22.7万平方米，其中新建商品住宅销售面积为20.02万平方米。5月，商品房销售均价为每平方米5630元，其中新建商品住宅销售均价为每平方米5170元。
分析人士认为，5月洛阳楼市的情况挺像“热锅炖冻豆腐”。当月，我市有8个项目开盘、5个项目认筹，很多楼盘在五一黄金周、母亲节以及6月初的儿童节、端午节等重要节点加推了新房源、特价房，推出折扣促销和举行各种暖场活动。不过，客户完全不为所动，观望情绪空前高涨。
这一方面是因为市场从4月的“个别楼盘价格松动”变成了5月“各区域楼盘全线促销”，而且新开楼盘价格预期明显下降，使更多购房者期待房价继续下跌；另一方面，市场供应量持续增加，且热点区域供应过于集中，导致本来就因观望冻结的客群分流。
03 供应情况
供应充足 竞争激烈
数据显示，5月，我市商品房供应面积环比增加84.21%，同比增加122.01%。其中，住宅供应面积为57.11万平方米，套数为4605套，环比分别增加45.18%和39.55%，同比分别增加100.18%和42.70%；非住宅供应面积为19.15万平方米，套数为2864套，环比分别增加829.55%和695.56%，同比分别增加229.02%和257.11%。
在预售方面，5月我市共有10个项目拿到了16个预售许可证，获批预售面积约为60.9万平方米，其中住宅面积约为52.3万平方米，商业物业面积约为8.6万平方米。
在获批预售的商品房项目中，高新区占了最多，面积约为23.5万平方米，区域竞争可见一斑；其次是洛龙区，实际释放量约为8.5万平方米，东方今典观澜供应量较大。
在开盘方面，上月我市开盘项目有8个，比4月少2个，且主要呈现以下特点——
1.同区域项目开盘时间较集中，各楼盘为保住已有的目标客户群，纷纷抢先入市；
2.开盘预热时间短，蓄客期短；
3.开盘项目房源释放体量大，大体量开盘的目的是扩大客户选择空间，尽可能减少客户的流失；
4.开盘优惠额度增加，价格预期明显下降。
在认筹方面，上月我市共有5个楼盘认筹。总体看来，当月认筹项目优惠活动更加直接单一，个别楼盘认筹优惠幅度较大且认筹开盘间隔周期较短。
04 销售情况
销量下滑 库存增压
报告认为，5月，洛阳楼市整体销售面积为22.7万平方米，同比减少35.16%，销售2209套，销售面积和套数环比分别减少28.16%和26.32%，其中新建商品住宅销售面积为20.02万平方米，环比减少30.87%。
由于去化不利，上月楼市整体库存量为53.56万平方米，库存5260套，两项指标较4月均有较大上升。
5月，我市商品房整体销售均价环比上涨12.31%，其中住宅均价为每平方米5170元，环比上涨8.72%；非住宅均价为每平方米9067元，环比上涨12.0%。
分析人员认为，价格整体上扬主要是“结构性上扬”，一是商业产品供应、销售量明显增加；二是普通住宅销售受阻，洋房等高端产品成交有所增加；三是成交备案数据统计相对滞后。
总体来看，5月大部分项目优惠力度持续提升，各楼盘的营销活动非常多且多姿多彩。
05 中短期预测
市场将面临更多考验
供应方面 整体供大于求的基本面不会改变，但是楼盘集中放量、开盘会明显减少，市场供应将以去化存量房为主，有针对性的促销活动将持续。
需求方面 6月、7月的成交情况基本面维持稳定的可能性较大，而且进入6月，不断有地方政策松动的利好释放，再加上活动及优惠促销的刺激，成交量应该不会比5月差太多。
价格方面 各楼盘优惠力度加大，市场价格预期下降已成为现实，这种状况在6月-8月不会发生大的改变。进入9月后，供应会进入新的高峰期，价格可能会呈现一定的波动，涨跌的可能性都有。竞争的压力、客户的观望、银行的政策、库存的高企，市场真正的考验和煎熬在下半年会更加凸显。
