2013年洛阳市房地产开发市场开局形势喜人
编辑：洛阳楼市网
2013年03月22日14:26
来源：洛阳楼市网
摘要:1-2月，我市房地产开发市场形势喜人，共完成投资22.3亿元，同比增长39.8%。销售增长迅猛，销售面积较去年同期增长91.3%，销售额同比增长133.9%。
1-2月，我市房地产开发市场形势喜人，共完成投资22.3亿元，同比增长39.8%。销售增长迅猛，销售面积较去年同期增长91.3%，销售额同比增长133.9%。
一、房地产开发运行特点
1.住宅投资下降，但比重上升
1-2月，我市房地产开发投资22.3亿元，比上年同期增长39.8%。其中住宅投资16.4亿元，增长57.4%，比重由上年同期的65.4%上升到73.6%；办公楼投资1亿元，下降20%，比重下降3.3个百分点；商业营业用房投资2.3亿元，增长10%，比重由上年同期的13.3%下降到10.5%。
2.施工面积增长强劲，新开工面积下降幅度扩大
1-2月，我市房屋施工面积3248.9万平方米，比上年同期增长21.1%，其中，住宅2425.6万平方米，增长20.3%。房屋新开工面积176.5万平方米，下降25.9%，其中，住宅142.8万平方米，下降17.5%。
3.到位资金趋紧，国内贷款降幅明显
1-2月，我市房地产开发到位资金50.2亿元，比上年同期下降14.5%。其中：国内贷款6.5亿元，下降38.6%，所占比重由上年同期的18.2%下降到13.0%；自筹资金22.8亿元，增长5.5%，所占比重由上年同期的36.9%上升到45.5%；定金及预收款10.3亿元，同比下降49.9%，所占比重由上年同期的35.1%下降到20.5%。
4.商品房销售下降，期房销售好于现房
1-2月，我市商品房销售面积50.1万平方米，增长91.3%，其中，商品住宅销售面积47.1万平方米，增长98.4%。全市商品房销售额22.3亿元，增长133.9%，其中商品住宅销售额为19.8亿元，同比增长140.5%。在商品房销售中，现房销售面积14.2万平方米，销售额5.4亿元，分别增长59.4%和148.7%；期房销售面积35.8万平方米，销售额16.9亿元，分别增长107.9%和129.5%。
5.竣工、待售房屋面积大幅增长
1-2月，我市商品房竣工面积65.7万平方米，同比增长215.2%，其中住宅竣工49.1万平方米，同比增长225.6%。房屋待售面积231.7万平方米，同比增长104.5%，其中住宅空置161.5万平方米，同比增长115.1%。
二、房地产投资、销售增长较快的原因
1.上年同期基数较低且较多大项目强力支撑
2012年，由于国家实施一系列引导房地产市场健康发展的调控政策，我市房地产开发投资增长速度总体呈现一个年初逐步放缓的趋势，造成年初房地产投资完成额度仅为15.9亿元，商品房销售面积仅为26.2万平方米。今年房地产开发投资增长比较快，与上年基数较低有一定关系，且世纪华阳、升龙广场、蓝郡住宅小区、摩天中城、正大国际城市广场、建业高尔夫花园、宝龙城市广场二期、东方今典等项目支撑，呈现出大增长的态势。
2.国家出台房产税新政策的刺激
2013年初，国务院落地新国五条细则，要求完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性住房，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、自有住房转让个人所得税按20%计征。这个政策的出台，对于刚性需求的购房者来说，对于二手房的选择的偏向会明显减小，从而选择新出楼盘来购买，这也在一定程度上刺激了房地产市场对新开楼盘的供需关系的平衡，对房地产投资、销售的增长有一定程度的影响。
3.经济适用房、团购房买卖的特殊性
经济适用房、团购房市场一般都是卖方市场，该类楼盘开盘时可能绝大多数的商品房都已被订购，造成当月销售面积急剧膨胀，很容易造成数据不能反映当月房地产市场的实际情况。2013年初，西工区鹏翔小区经适房项目竣工开售以及其他团购房项目开售，造成西工区商品房销售面积急剧增长，远远超过去年同期。
4.本年新开工项目土地购置费用的影响
2013年初，洛阳市汉德置业的纱北名苑项目的实质性开工建设，按照房地产投资制度，开工时一并报送土地购置费用，虽然开工初期对土地购置费已进行分摊报送，但是还是对全区房地产投资的较快增长有一定程度的推动。
5.开发商年后促销活动刺激消费者购房欲望
1-2月份，年关刚过，房地产开发商推行了一系列促销活动，对于刚性需求和投资性购房人群的吸引力很大，造成节后购房人数增多，仅升龙广场项目1-2月份商品房销售面积近一万方米，这种促销性宣传激发了消费者的购买欲望，在一定程度上促进了商品房销售面积的较快增长。
三、促进房地产市场健康发展的建议
1.加强住房金融制度创新。构建多元化融资体系，支持开发企业合理融资需求，鼓励有实力、有信誉的房地产企业兼并重组企业和项目。支持房地产开发企业通过多种渠道筹集开发资金；大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具；吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。2012年7月份以来，两次降低利率对住房消费的支撑作用较为明显，商品房销量开始增加，商品房销量增加和新开工面积下降并存意味着2013年二季度之后房地产市场供求形势将可能发生变化。
2.解决短期内商品住房去年库存压力较大与中期供给下降的问题。2012年末，我市待售商品房面积为231.7万平方米，处于历史高位，短期内房地产市场仍处于去库存过程中。但必须看到，2012年以来商品房新开工面积持续负增长，由于商品房从新开工到预售大约需要10—12个月，这意味着2013年我国商品房新增预售量将可能下降。
3.实现土地市场的平稳运行。2012年1—11月，房地产开发企业土地购置面积321525万平方米，同比下降63.1%；土地成交价款61519亿元，同比下降70.8%。土地购置面积下降将会影响到后续的商品房供应，土地成交价款下降将影响到地方政府基本建设投资能力。由于土地市场的波动既会造成商品房市场波动，也会造成地方政府投资波动，要保障房地产市场平稳运行和地方政府投资的基本稳定，2013年房地产调控需要更加重视实现土地市场的平稳运行。
4.改善型需求与投机投资性需求。近年来，为抑制投机投资性住房需求，出台了一些有针对性的税收、金融政策，对抑制投机投资性需求发挥了较好作用。但这些政策对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，不利于居民持续改善居住条件，也加大了市场的波动。从持续改善居民住房条件和保证市场持续稳定发展的目标出发，有必要尽快对改善型需求与投机投资性需求进行区分，并采取差别化的政策。
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